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北京商住房市场几近冰点

2020-10-28     来源:大国资讯   

       受限购政策影响,北京地区商住房成交惨淡,新房楼盘普遍存在滞销。很多在售的楼盘是2017年限购政策出台前入市的,目前仍在销售,这些新房楼盘已经有二手房入市交易,价格存在较大的“倒挂”现象。部分楼盘常年销售惨淡,相关公司为了增加现金流,将项目已经做了抵押,导致新房无法正常网签。还有的项目为了吸引客户,将本应该全款销售的房款做成首付分期支付,分期时间最长可达两年,存在违规销售的现象。

  两三个月卖一套

  “项目是2016年最高点时开的盘,最高达到5.5万元/平方米,当时均价也要到5万元/平方米。现在项目一手房卖3万元/平方米,依然卖不出去。”位于南五环地铁附近某头部房企开发的商住新房销售人员王平(化名)对中国证券报记者表示,“很多当时的销售人员都辞职了,现在基本上两三个月能卖一套。”

  据王平介绍,项目在开盘初期一度卖得十分火爆。项目当时拿地容积率比较高,楼盘单栋建设的密度较大。虽然前期销售火爆,但是限购来临时,每栋都剩下很多房源。“一层楼大概有24户,销售火爆时每个楼层都有出售,但也遗留了较多的房源。如果是住宅,这些年早就清盘了。商办项目严格执行限购,一手房只能卖给公司,很难在短时间内做到清盘。”

  “这个项目是精装修,还有燃气,装修也是奔着居家过日子用的,如果真的拿来当办公用房,可能还真的需要另外装修。”有看房者对中国证券报记者表示,“没有限购前,我就来看过房,当时可以个人名义贷款买。因为觉得房子设计成LOFT,对年纪大的人不太方便就没买。现在价格已经跌了一半了,但只能以公司名义买,并且得全款。”

  上述看房者称,现在之所以来看房,是看到项目近期又进行了促销,但是还没有来得及注册公司。销售人员说注册公司不着急,网签之前注册好就可以。现在这个阶段主要是交定金和“首付”款,后续手续可以帮着一起做。

  项目存在抵押

    记者进一步了解到,很多商住房新房项目之所以不严格要求购房者资质,允许购房者注册公司环节“慢慢来”,和项目已经做了抵押,无法进行正常网签有关系。

  以位于北五环某商住房项目为例,中国证券报记者了解到,项目开盘时间超过5年,限购之后销售一直不理想,开发商为了缓解现金流压力,将楼盘做了抵押。解抵押时间要到两年以后。

  “目前认购的客户只需要交5万元的定金,一个月之内交足50%的房款。如果有公司资质的,就等着交完房款一起走网签。如果没有公司,可以在这段时间注册公司,做好资质。”上述楼盘销售人员对中国证券报记者表示,“外地的公司也可以购买,只要是公司就可以,注册起来也很方便。但是,由于注册公司需要成本,空壳存续也需要交一定的费用,而公司持有房产是需要缴纳房产税的。这些原因导致很多人不能接受注册公司买房这件事。”

  记者问及不能网签是否可以正常入住时,上述销售人员称,不能以业主的方式入住。但如果有特殊需要,可以先签一份租房合同,以租房的形式入住,然后等正常网签。但是,这部分租金是需要业主自己承担的。

  价格倒挂严重

  不少新房楼盘已经有二手房入市。这些二手房业主在购买一手房时,价格普遍较高,因此挂牌二手房时有较强的市场预期。另外,目前北京商住房限购政策规定,二手商住房可以出售给有购房资质的个人。相比只能卖给公司的一手商办类新房,二手商办房具有一定的客户优势。


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