一字之差 “商改住”遭多地禁止“商改租”却成趋势

越来越多的城市推出“商改租”举措

日前，重庆市政府发布的《重庆市现代服务业发展计划（2019—2022）》（下称《计划》）明确提出：鼓励房地产开发龙头企业开展住房租赁业务，允许将商办用房等按照规定改建用于住房租赁，引进和支持发展机构化、规模化住房租赁企业。

值得注意的是，近年来“商改住”在多地遭到禁止，而“商改租”则渐成趋势。对此，多位业内人士向《每日经济新闻》记者分析指出，将一些合适的商业项目转作住房租赁，既可以盘活商业物业的存量资产，也将有利于增加城市的住房租赁的供应，平抑房租价格。

“商改租”渐成趋势

对于居民住房服务，重庆市在《计划》中明确提出，加快制定培育和发展住房租赁市场的支持政策，进一步规范住房租赁交易行为，逐步完善住房租赁配套公共服务。鼓励房地产开发龙头企业开展住房租赁业务，允许将商办用房等按照规定改建用于住房租赁，引进和支持发展机构化、规模化住房租赁企业。

这也意味着，重庆商办用房改成用于住房租赁正式破冰，监管机构将有条件地允许规模化的企业参与其中。

《每日经济新闻》记者注意到，重庆商办用房的空置率一直处于高位水平，库存量较大。据世邦魏理仕发布的《2019年第三季度重庆房地产市场报告》显示，截至今年第三季度，重庆写字楼总存量为468万平方米，空置率为30.2%；第四季度预计还将迎约8万平方米的新增供应。

世邦魏理仕预测，未来三年，重庆写字楼市场新增供应较预期显著减少，至2023年市场存量增长不到30%。究其原因，一方面近期诸个写字楼项目转变用途，改为酒店、公寓或商业，或减少写字楼业态占比；另一方面，部分写字楼业主推迟入市、谨慎择时，或直接寻求整栋交易契机。至此，重庆写字楼市场逐步迈入存量时代。

西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐向《每日经济新闻》记者表示，在当前全国大部分城市商业物业库存较大、去化周期较长的情况下，将合适的商业项目转作住房租赁，既可以盘活商业物业的存量资产，也有利于增加住房租赁供应量，平抑房租价格。

事实上，在重庆之前，北京、上海、广州、深圳等城市已经出台了鼓励“商改租”的相关政策，为库存的商办性质用房提供了一条新的出路，“商改租”也渐成蔓延之势。

《计划》对房地产的表述 重庆市人民政府官网截图

多地禁止“商改住”

“商改租”与“商改住”虽只有一字之差，但区别巨大。

今年11月15日，佛山市住建局发布通知禁止商办变公寓。今年8月，厦门已出台文件，禁止商办改住宅。

《每日经济新闻》记者统计发现，自2017年以来，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京等十余个城市纷纷发布政策限制“商改住”。而这些政策的共同点便是：不得将擅自将商业办公类项目改变为居住用途。

在“商改住”全面受阻的同时，“商改租”却在不少城市得到鼓励。

2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下称《意见》），允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

该《意见》发布后，广东、吉林、四川、海南、辽宁、江西、福建、河北、陕西、贵州、新疆、宁夏等多个省份纷纷公布细则，逐步放开“商改租”。

在四个一线城市中，深圳是最早进行“商改租”的。

2017年10月，深圳市政府在《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》中提出，“在符合城市规划和公共配套要求的前提下，经行政主管部门同意，允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变并按规定调整土地用途，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行，

越来越多的城市推出“商改租”举措。

日前，重庆市政府发布的《重庆市现代服务业发展计划（2019—2022）》（下称《计划》）明确提出：鼓励房地产开发龙头企业开展住房租赁业务，允许将商办用房等按照规定改建用于住房租赁，引进和支持发展机构化、规模化住房租赁企业。

值得注意的是，近年来“商改住”在多地遭到禁止，而“商改租”则渐成趋势。对此，多位业内人士向《每日经济新闻》记者分析指出，将一些合适的商业项目转作住房租赁，既可以盘活商业物业的存量资产，也将有利于增加城市的住房租赁的供应，平抑房租价格。

重庆市人民政府官网截图

“商改租”渐成趋势

对于居民住房服务，重庆市在《计划》中明确提出，加快制定培育和发展住房租赁市场的支持政策，进一步规范住房租赁交易行为，逐步完善住房租赁配套公共服务。鼓励房地产开发龙头企业开展住房租赁业务，允许将商办用房等按照规定改建用于住房租赁，引进和支持发展机构化、规模化住房租赁企业。

这也意味着，重庆商办用房改成用于住房租赁正式破冰，监管机构将有条件地允许规模化的企业参与其中。

事实上，在重庆之前，北京、上海、广州、深圳等城市已经出台了鼓励“商改租”的相关政策，为库存的商办性质用房提供了一条新的出路，“商改租”也渐成蔓延之势。

《计划》对房地产的表述 重庆市人民政府官网截图

多地禁止“商改住”

“商改租”与“商改住”虽只有一字之差，但区别巨大。

今年11月15日，佛山市住建局发布通知禁止商办变公寓。今年8月，厦门已出台文件，禁止商办改住宅。

《每日经济新闻》记者统计发现，自2017年以来，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京等十余个城市纷纷发布政策限制“商改住”。而这些政策的共同点便是：不得将擅自将商业办公类项目改变为居住用途。

在“商改住”全面受阻的同时，“商改租”却在不少城市得到鼓励。

记者查阅发现，各地出台“商改租”的政策依据主要来自于国务院2016年下发的一纸文件。

2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下称《意见》），允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

该《意见》发布后，广东、吉林、四川、海南、辽宁、江西、福建、河北、陕西、贵州、新疆、宁夏等多个省份纷纷公布细则，逐步放开“商改租”。

在四个一线城市中，深圳是最早进行“商改租”的。

2017年10月，深圳市政府在《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》中提出，“在符合城市规划和公共配套要求的前提下，经行政主管部门同意，允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变并按规定调整土地用途，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行，改建后的住房仅限租赁或整体转让，不得分割转让或以‘以租代售’等形式变相分割转让。