限竞房滞销 北京商品住宅库存创8年新高

       北京目前滞销的限竞房都集中在五环到六环之间，地理位置偏远，交通不发达。一些偏远地区，例如青龙湖地区，配套设施甚至无从谈起。

在各地人才政策松动之际，北京商品房库存却悄然创下新高。

在北京目前积压的商品房库存中，近两年集中入市的限竞房又占据主流。中原地产研究院数据显示，限竞房占据了近两年市场供应的70%。限竞房已累计供应5.87万套，但目前库存仍高达3.38万套，整体去化率只有42.42%。

限竞房滞销由此成为目前北京商品房库存高企的主要原因。

多个业内专家在接受时代周报记者采访时认为，限竞房大量供应、多数项目同质化程度较高以及地理位置较偏远、区域板块配套设施不成熟，是限竞房滞销的主要原因。未来通过放宽限售限制、发展区域经济等方式，或许可以消解目前居高不下的库存。

超半数限竞房滞销

限竞房是指“限房价、竞地价”的商品房。

2016年下半年，北京对土地拍卖采取新规则，在“招拍挂”过程中，对拟出让地块限定住房套型，限定最高房价。限竞房地块执行“7090政策”，即套型面积90平方米以下的住房面积占所有住房面积比例70%以上。取得房产证后五年内不可自由买卖。

自2017年开始，限竞房地块开始成为北京土地供应市场的主流。数据显示，2017年北京非政策性商品住宅地块成交44宗，皆为限竞房；2018年，非政策性商品住宅地块成交42宗，限竞房占据41宗，不限价地块仅有1宗。

在大量土地供应之后，限竞房也在2018年和2019年集中入市，改变了新房市场上的供应结构。“买方市场”也到来了。

2018年北京新增住宅供应4.55万套，成交套数仅为2.36万套，这也是近年来首次新增供应住宅数量大幅超过成交套数。2019年北京新增供应住宅继续攀升，达到4.68万套，但成交只有3.57万套，供给远大于需求。

与此同时，北京商品房住宅库存也开始屡创新高。2018年上市存量套数达到了6.43万套，2019年达到了7.85万套。

2019年12月29日，易居研究院研究总监严跃进告诉时代周报记者，北京潜在的购房需求非常大，理论上讲不应该出现库存积压的状态。虽然限竞房在价格上有优势，但综合考虑下来，源于其产品功能表现并不符合个人购房者的需求。

土地供应结构生变

目前北京正在改变土地供应市场的结构，不再以限竞房为主，或将对目前限竞房库存积压的状况带来改变。，2019年北京共成功出让58宗经营性用地，其中包含21宗限竞房地块，14宗纯商品房地块，14宗共有产权房地块，1宗自持住宅地块以及8宗商业类地块。

地理位置优越的城六区也推出了不少地块。其中海淀区、丰台区、石景山区以及朝阳区分别拍出了7宗、6宗、6宗以及5宗土地。

但在2017年和2018年，北京出让的纯商品房地块分别只有0宗和1宗。

从趋势上看，2017年和2018年均以供应限竞房土地为主，到2019年北京已经转变成限竞房与不限价商品房住宅各一半的供应节奏。